Hội môi giới Bất động sản Việt Nam khẳng định, trong khoảng thời gian rất ngắn cuối năm 2020, mặt bằng giá nhà đất mới tại TP.HCM đã được thiết lập. (Nguồn: phumyhung.com.vn)
Giá tăng nóng trong năm 2020
Thống kê cho thấy, trong năm 2020, giá căn hộ tại một số địa phương, đặc biệt là TP. HCM đã... tăng nóng. Hội môi giới Bất động sản Việt Nam khẳng định, trong khoảng thời gian rất ngắn cuối năm 2020, mặt bằng giá nhà đất mới tại TP. HCM đã được thiết lập.
Đáng chú ý, giá căn hộ trung cấp tăng mạnh. Nếu so với năm 2019, mức giá đã tăng 26,5%, còn so với năm 2018, giá căn hộ trung cấp tại TP. HCM đã tăng 50,7%. Hiện giá bán trung bình căn hộ cao cấp tại TP. HCM là 72,9 triệu đồng/m2; giá bán trung bình nhà liền kề, nhà phố, shophouse là 74,2 triệu đồng/m2, và giá chung cư bình dân 25 triệu đồng/m2 gần như… biến mất.
Các chuyên gia cho rằng, hiện tượng tăng nóng do các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành trung cấp, dự án phân khúc trung cấp biến thành cao cấp… tức là tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng sản phẩm. Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững.
Với đất nền, các khu vực Thủ Đức, quận 9, quận 2 và lan tỏa sang cả khu vực miền Đông Nam Bộ, nơi được quy hoạch trở thành thành phố trong thành phố... tuy chưa có con số thống kê, giá cũng tăng rất cao so với năm trước. Các nhà đầu tư đều biết đây là cầu ảo, có tính ngắn hạn với mục đích sinh lời nhanh rồi rút vốn.
Tại Hà Nội, theo nghiên cứu của công ty tư vấn bất động sản Savills Việt Nam, phân khúc căn hộ ghi nhận mức thanh khoản thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Cả năm, số lượng căn bán được giảm 43% so với năm 2019. Tuy nhiên, nghịch lý là cầu giảm nhưng giá bán căn hộ trung bình lại tăng 4% mỗi năm trong vòng 5 năm qua.
Về đất nền, thị trường tăng nóng ở một số khu vực nông thôn do xuất hiện sự chuyển dịch đầu tư vào bất động sản từ các ngành kinh tế khác và do bị "làm giá”|, thậm chí gây "sốt" đất. Đặc biệt, ở những vùng có thông tin lên quận, thông tin sẽ có dự án lớn như: Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức... đất trong làng xã được đẩy lên mức 25-30 triệu đồng/m2, tăng 50% so với 2019. Các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30% so với năm 2019.
Trao đổi với TG&VN, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cho biết, trong quý III/2020, tỷ lệ lấp đầy bình quân được ghi nhận tại các khu công nghiệp của 4 tỉnh và thành phố công nghiệp trọng điểm miền Nam đạt khoảng 84,5% (TP. HCM đạt trên 90%).
Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại 5 tỉnh, thành phố công nghiệp chính tại miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) duy trì ở mức tích cực 78% (Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Dương đạt khoảng 90%). Đồng thời, giá thuê của các khu công nghiệp chính tại cả hai miền đều tăng từ 20-30% so với năm trước.
Tuy nhiên, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận xét, mặc dù tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều, mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau. Nhiều giao dịch diễn ra tại các dự án bất động sản được xác định là đầu tư ngắn hạn, chờ lên giá.
Năm 2021, liệu thị trường có đóng băng?
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhu cầu về phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM vẫn chiếm tỉ trọng lớn trong năm 2021. Dự báo, sẽ có khoảng 90.000-100.000 sản phẩm căn hộ sẽ được giao dịch ở cả hai thị trường này trong năm nay.
Về lực cầu, các chuyên gia nhận định, kinh tế Việt Nam sẽ giữ nhịp và đạt tốc độ tăng trưởng dương, cao hơn 2020, nên nhu cầu đầu tư mua nhà sẽ tăng trở lại. Dự báo sức cầu sẽ đạt 70% lực cầu năm 2019.
Về giá, hầu hết các đơn vị tư vấn bất động sản đều cho rằng, giá căn hộ tại Hà Nội có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với năm 2020. Tại TP. HCM trong 6 tháng đầu năm giá vẫn có chiều hướng tăng, nhưng chủ yếu là khu vực TP.Thủ Đức.
Còn tại Hà Nội, tốc độ tăng giá tại các quận ngoại thành như Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm cao hơn các quận nội thành, giúp thu hẹp khoảng cách giá giữa hai khu vực.
Đến cuối năm 2021 có thể nguồn cung tăng mạnh, các nhà đầu cơ sẽ xả hàng. Lúc này, giá có thể sẽ chững lại, thậm chí bị áp lực giảm giá nhưng trong năm 2021 sẽ chưa xuất hiện giảm giá sâu.
Tuy vậy, vẫn có những yếu tố đáng lo ngại khi thị trường thừa cung của phân khúc nhà ở cao cấp, do tỷ trọng nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này chiếm tỷ lệ rất cao, trên dưới 60%. Thậm chí, phân khúc nhà ở cao cấp TP. HCM có thể chiếm đến tỷ lệ khoảng 70%, ở thế áp đảo trên thị trường bất động sản.
Riêng đất nền vẫn là phân khúc được quan tâm nhiều nhất, đặc biệt là khu vực ven nội đô và các địa phương ngoài Hà Nội và TP.HCM. Giá nhà đất tại khu đô thị chất lượng tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tiếp tục tăng giá trong năm 2021. Dự báo tăng khoảng 5-10% so với năm 2020.
Tại các tỉnh thành khác, cơ bản đều có mức tăng giá nhà ở mức 5-7% so với 2020. Một số địa phương có thể tăng trên 10% như: Đồng Nai, Bình Dương, thành phố biển Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh), Móng Cái (Quảng Ninh).
Cùng chung cái nhìn tích cực, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, khoảng từ giữa năm 2021, bất động sản công nghiệp sẽ là “điểm sáng” của thị trường, bởi làn sóng đầu tư mới gắn với sự dịch chuyển dòng FDI công nghiệp trong khu vực do tác động của Covid-19 sẽ làm tăng áp lực đa dạng hóa thị trường, đa dạng chuỗi cung ứng của các doanh nghiệp.
Ngoài ra, cũng theo ông Phong, bất động sản phục vụ mô hình nghỉ dưỡng kết hợp du lịch, giải trí và chăm sóc sức khỏe tại chỗ có cơ hội phục hồi và sẽ có thể nở rộ trong thời gian tới.
Chuyên gia này giải thích, trong bối cảnh di chuyển qua biên giới bị hạn chế và dịch bệnh còn diễn biến phức tạp, những chuyến du lịch tại chỗ hoặc tới các địa phương lân cận nhằm thay đổi không khí, thư giãn và trải nghiệm, khám phá đang có cơ hội phát triển.
Đây chính là động lực thúc đẩy phát triển những khu phức hợp nghỉ dưỡng - giải trí - dịch vụ đồng bộ; các mô hình sản phẩm khách sạn, nghỉ dưỡng nội đô, resort chăm sóc sức khỏe, khu nghỉ dưỡng phức hợp với trải nghiệm F&B (ẩm thực), vui chơi giải trí độc đáo… gần TP. HCM và Hà Nội, cũng như các đô thị trung tâm lớn trên cả nước.
“Bên cạnh hai xu hướng trên, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận dòng tiền hướng tới các sản phẩm nhà ở xã hội, chung cư bảo đảm chất lượng và tiện ích, đất thổ cư và nhà riêng có giấy tờ hợp pháp và địa điểm đắc địa. Đặc biệt, các căn hộ chung cư sẽ có sức hấp dẫn nhiều nhà đầu tư hơn nhà ngõ, hẻm nhỏ, do nhu cầu tiện ích và chất lượng sống của người tiêu dùng trẻ ngày càng có xu hướng nâng lên”, TS. Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh.
Như vậy, theo phân tích, năm 2021 khó có chuyện thị trường đóng băng do lực cầu vẫn mạnh nhưng cũng không tăng sốc dẫn đến nguy cơ "bong bóng" bất động sản. Một số địa phương đã phát triển nóng thị trường bất động sản, bị ngưng trệ thời gian qua như: Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa, Phú Quốc... sẽ sôi động trở lại.
Các chuyên gia cho rằng, sau Đại hội XIII của Đảng, các địa phương sẽ có chính sách quản lý tốt hơn để ổn định thị trường và việc tự điều chỉnh trong thời gian tới sẽ khiến thị trường trở nên cân bằng, giá nhà đất sẽ trở về đúng với giá trị thực hơn.
